住宅を購入するとき、贈与や相続によって取得するとき、あるいは土地を購入して家を建てるとき、それぞれのケースに応じて様々な税金や諸費用が必要となります。資金計画で失敗しないためには諸費用についてあらかじめしっかりと把握しておかなければなりません。実際にかかる金額は物件ごとに大きく異なりますから一概にはいえない部分も多く、なかなか具体的な金額を提示できないのですが、それぞれの諸費用に関するポイントをお伝えします。
■住宅取得にかかる税金
- 登録免許税：土地の所有権移転登記、家屋の所有権保存登記、住宅ローンに対する抵当権の設定登記などを申請するときに登録免許税が課税されます。個人が2020年3月31日までに新築した居住用家屋には軽減税率が適用されることになっているほか、2019年3月31日までに取得した土地にも特例税率が適用されます。
- 不動産取得税：住宅用家屋とその敷地には軽減措置があり実質的に課税されないケースもあります。軽減措置を受けるためには、取得後一定期間内に取得した不動産を管轄する都道府県税務署などへ申告書を提出することが原則です。課税される場合には、一連の取引が終わりしばらくたってから納税することになるため、そのときになって慌てることがないようにしなければなりません。
- 印紙税：住宅や土地の売買契約書、建築工事請負契約書、住宅ローン契約書などには印紙税が課税されます。売買金額や請負契約、借入れ金額によって税額は異なりますが、2018年3月31日までの売買契約書、請負契約書には軽減措置が講じられています。
- 贈与税：年間の基礎控除額である110万円を超える金銭の贈与を受けた場合、または「相続税評価額」が110万円を超える土地や建物を贈与によって取得した場合などには贈与税が課税されます。ただし、相続時精算課税制度を利用すれば、2,500万円までの贈与については贈与時に課税されず、実際に相続が生じた時にまとめて計算されることになります。また2021年12月31日までの住宅取得資金の贈与については一定の非課税枠が設けられています。
- 相続税：基礎控除額（3,000万円＋600万円X法定相続人の数）を超える相続があった時には相続税が課税されますが、相続財産の中に不動産があった場合は一定の評価方法によって価格が算定されることになり時価よりも低くなることが一般的です。
■住宅ローン申込み・借入れに伴う諸経費
- 住宅ローン保証料：住宅ローンを借りる際には保証会社の利用を求められるケースが多く、かなり多額の保証料分が差し引かれて融資が実行される場合、返済金利に上乗せされる場合などがありますから事前によく確認しなければなりません。
- 事務手数料・融資手数料：たいていは保証会社に対する手数料、または金融機関に対する融資手数料などが必要となります。30,000万円（別途消費税）程度のことが多いものの、金融機関によっては借入れ金額に対する一定割合となっているため、数十万円の手数料を求められる場合もあります。
- 団体信用生命保険料（特約料）：住宅ローン用の団体信用生命保険で、いわゆる「団信」です。民間金融機関では団信加入が条件となっている場合がほとんどです。一部の融資では加入義務がないものもありますが、万一のことを考えればなるべく契約しておくほうがよいでしょう。
- 特約火災保険料／地震保険料：火災保険（住宅火災保険・住宅総合保険・長期総合保険など）はほとんど強制加入ですが、地震保険は任意加入となっています。補償内容や補償期間をどう選択するかによって金額が異なってきます。
- つなぎ融資金利：住宅ローンの融資実行前に購入代金や建築代金の支払いが必要なとき、住宅の買換えで売却代金の受領前に購入代金の支払いが必要なときなどには、つなぎ融資を利用せざるを得ないこともあります。たいていは通常の住宅ローンよりも金利が高いため、つなぎ期間が長いと金利負担もそれなりに大きくなるでしょう。
